Апартаменты: не жилье, а просто сервис какой-то

© freepik

Минувший август стал рубиконом для рынка недвижимости, но пройден ли он и с какими потерями, вопрос все еще открытый. Кажется, пока мало кто понимает, что окажется страшнее: перегретые цены на квадратные метры или обрушение всего рынка, которое потянет за собой вереницу отраслей. Первый месяц жизни в новых реалиях показал, что ситуация складывается опасная.

Страшно стало даже тем, кто принимал решение об отмене большинства льготных ипотечных программ. Им же президент дал задание подумать еще раз над тем, какой компромисс позволит и волков накормить, и овец сохранить. Эксперт свежего номера Бизнес Журнала анализирует возможные сценарии развития событий и предполагает, что при этих вводных апартаменты станут еще более привлекательными, невзирая на свой неопределенный статус.

Когда апартаменты стали только-только появляться на российском рынке недвижимости, классические застройщики жилья отнеслись к ним негативно, называли «обманкой» для покупателей. Девелоперы, которые решились строить квадратные метры без определенного для них юридического статуса, придумали красивый ход — назвали метры, в которых нельзя жить, но можно проживать время от времени, красивым словом «апартаменты».

Обман, уловка или новый формат?

Выгода застройщиков в том, что, раз нет статуса жилого помещения, нет и обязательств строить социальную инфраструктуру, к апартаментам не применимы нормы и требования, предъявляемые к традиционному виду жилой застройки. А покупатель рад: цена ниже, чем на квартиру, — значит, стоит брать, и брали. Так, по данным РБК, в 2011 году в Москве было порядка пятнадцати девелоперских проектов, предусматривающих наличие апартаментов. Тогда средняя стоимость квадратного метра в них составляла 10–12 тысяч долларов, цена помещения с отделкой возрастала до 30 тысяч. Уже через пару лет из трех миллионов квадратных метров жилья, построенного в Москве, 26% относились к этой категории. И все эти годы в России ведутся споры о том, что делать с этим видом недвижимости. Агрессивный рост сегмента вынудил парламентариев более активно заняться вопросом регулирования. Законопроект о признании апартаментов жилыми помещениями внесли в Госдуму ещё в 2018 году, но он никуда так и не прошел. В 2020-ом премьер Михаил Мишустин дал поручение разобраться с этим вопросом. В 2021 после прямого указания президента законопроект разработали, но пока дебаты вокруг него продолжаются, как и строительство самих апартаментов.

Переупаковка и новые горизонты

К 2023 году их в России построено более четырех миллионов квадратных метров, и больше половины — в регионах. Наибольшим спросом они пользуются в прибрежных городах Краснодарского края и в Санкт-Петербурге.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на конец 2023 года в стадии строительства в северной Столице находились более 50 комплексов апартаментов, их суммарная площадь составляет около 600 тыс. кв. м, из них 70% относятся к сервисным апартаментам. Уставший ждать понятных правил регулирования, рынок недвижимости сам придумал, как переупаковать продукт так, чтобы повысить его привлекательность. На заре появления апартаментов их брали, не сильно разбираясь в нюансах этого вида недвижимости. Сегодня, когда подводные камни хорошо известны, девелоперы нашли новый подход к клиенту, сформировали для него более привлекательное инвестиционное предложение. Так, апартаменты стали все чаще трансформироваться в апарт-отели. Продающиеся сегодня апарт-отели — это объекты, которые включают номера квартирного типа и соответствуют гостинице в планировке этажей, наличии технических помещений и внутренней укомплектованности «номеров». Сервисными их называют, потому что все чаще вместе с квадратными метрами покупателю предлагают приобрести сервис по управлению недвижимостью, что автоматически упрощает содержание и открывает новые возможности. Управляющая компания присутствует с самого начала реализации проекта. Она берет на себя эксплуатацию, сервис и обеспечивает доходность объекта.

Кому сколько

Если сравнивать сервисные апартаменты с более привычной сдачей в аренду квартир, то основным отличием будет именно сервис. С точки зрения доходности инвестиций у традиционного жилья в среднем она составляет 6–8% в год, в апарт-отелях —
10–12%. Преимущество еще и в том, что доходностью можно управлять, и эту функцию берет на себя управляющая компания, которая формирует программу доходности, четко регламентирует методы получения дохода и распределения его между инвесторами. Основной механизм, который доказал свою эффективность, — «котловой» метод, когда весь доход за вычетом расходов и затрат на УК распределяется среди инвесторов в соответствии с количеством квадратных метров в собственности. При таком подходе управляющая организация стремится обеспечить востребованность не конкретного лота, а всего объекта в целом и формирует ценообразование, ориентируясь на рынок, то есть с учетом загрузки, спроса и сезонности. По итогу последнего года эта стратегия оказалась наиболее выигрышной.

Кто формирует спрос

Любой вид недвижимости требует эффективного управления, даже банальная сдача квартиры в аренду, то есть от физического лица другому такому же, влечет за собой менеджмент процесса. Когда речь идет о краткосрочной сдаче, без управления никак не обойтись, и оно требует полного погружения. Чтобы получить максимальный доход, необходимо четко понимать целевую аудиторию данного сегмента, а она расширяется с каждым годом. Во многом это происходит благодаря одному из важных отличий традиционной гостиницы от апарт-отеля. В последнем всегда есть кухня, а в гостиницах ими укомплектовано незначительное количество номеров, да и то в условном, то есть усеченном формате. Наличие кухни значительно влияет на расширение целевой аудитории. Неслучайно больше всего аппарат-отелей сегодня строят в регионах, на которые практически круглогодично есть высокий туристический спрос. Туристы — та самая категория, которая дает рынку апартаментов новый толчок к развитию. Еще один стимул — серьезные движения на рынке труда. Персонал все более активно мигрирует по регионам, а компании все чаще включают в стартовый пакет для новых сотрудников аренду жилья. К тому же апартаменты — куда более цивилизованный, чем обычная квартира, объект для посуточной аренды, спрос на нее в тех или иных объемах есть всегда. За счет того, что апартаменты сопровождаются круглосуточным сервисом, их аудитория расширяется. Таким образом, аренда жилья на любой промежуток времени, пусть даже на сутки, становится продуктом, от которого ждут определенного качества и набора характеристик. Сервис позволяет все это обеспечить, и клиент все чаще делает выбор в пользу такого упакованного предложения.

Прогнозируемое будущее

Понятные условия и качественные характеристики продукта — одно из ключевых преимуществ сервисных апартаментов и в том случае, если их обладатель решает сам в них поселиться. Таким образом он сам управляет своей жизнью, определяет срок, на который именно эти квадратные метры будут местом его обитания. Другими словами, апартаменты гораздо удобнее аренды жилья, где «попросить на выход» могут в любой, как правило, самый неподходящий момент. При этом сервис от управляющей компании лишним тоже не будет. Состав семьи может измениться, со временем потребуется ремонт или замена оборудования, мебели. В случае с апартаментами эти задачи может решить только управляющая компания, и многие покупатели апартаментов находят в этом много преимуществ для себя.  

Чем быстрее, тем лучше

Есть у рынка апартаментов и другие стимулы для роста.

Строительство объектов туризма для многих девелоперов остается не привлекательным с точки зрения инвестиций как минимум потому, что оно требует больших финансовых и временных затрат. Возврат инвестиций в гостиничный объект капитального типа в среднем составляет от десяти лет. При существующих кредитных ставках долгий инвестиционный цикл многие девелоперы просто не потянут. При создании смешанного продукта (апарт-отель плюс гостиница) или застройке апарт-отеля в чистом виде выйти на доход можно намного быстрее, да и кредит обойдется дешевле. При проектном финансировании ставка снижается в соответствии с графиком строительства и динамикой продаж, ее можно оптимизировать с учетом возврата вложений за счет продаж, что невозможно в гостиничном бизнесе.

В итоге запустить апарт-отель или здание смешанного типа получается, как правило, быстрее, что позволит инвесторам максимально быстро после сдачи начать зарабатывать с купленной недвижимости, если речь идет о сдаче, или заехать на свои квадратные метры в готовое жилье по своему жизненному плану.

Телега вперед лошади

С учетом последних событий на рынке недвижимости строить планы на покупку собственной квартиры большинству граждан становится все сложнее. И в правительстве это понимают, опасаясь, что неудовлетворенный спрос может мигрировать от классического жилья именно в сторону апартаментов, которые всегда были немного дешевле. Возможно, эти опасения простимулируют российские власти все-таки урегулировать правовой статус апартаментов. Их расширение до формата сервиса, услуги и рост спроса на нее к этому просто обязывают. Прозрачное регулирование всегда в плюс и гражданам, и профессиональным участникам отрасли. Пока же рынок развивается в весьма зыбком правовом поле, но останавливаться не собирается и потому вынужден регулировать себя сам, в частности, за счет механизма здоровой конкуренции между управляющими компаниями. Тем самым растет уровень качества их услуг в сфере управления недвижимостью. Количество таких операторов за последние несколько лет выросло в разы, но пока их все равно слишком мало, чтобы говорить о реальной конкуренции за качество. Однако в будущем их опыт и компетенции вполне могут пригодиться для управления существующим жилым фондом. Один из вероятных сценариев развития событий на рынке апартаментов как раз в этом — компании, управляющие ими, могут выйти на рынок жилья и составить конкуренцию тем УК, которые сегодня выполняют эту функцию и делают это по-прежнему на невысоком уровне.