Верховный суд опубликовал определение по делу Долиной и Лурье

© Верховный суд РФ

Можно ли отобрать квартиру у покупателя, который за нее заплатил, потому что продавец стал жертвой мошенничества? Три суда сказали «да», руководствуясь нормами гражданского права. Верховный суд РФ дал иной, жесткий и принципиальный ответ: «Нет».

18 декабря был опубликован полный текст определения самого громкого судебного процесса уходящего года. Вердикт ВС РФ стал не просто отменой частного решения. Он создал важный судебный прецедент для аналогичных исков.

В апреле-июне 2024 года Лариса Долина, владелица квартиры в центре Москвы, попала в классическую ловушку. Группа лиц, представившись сотрудниками правоохранительных органов и Росфинмониторинга, под предлогом «защиты от мошенников» вынудила ее перевести все сбережения, а затем - срочно продать недвижимость.

Квартира была выставлена на рынок через агентство. Цена в 130 млн рублей после торга снизилась до 112 млн. Покупательницей стала Полина Лурье. Сделку готовили риелторы, а расчет проходил через банковскую ячейку в банке с видеозаписью. Все формальности были соблюдены.

Получив 111 млн рублей наличными из ячейки, Долина, следуя инструкциям мошенников, в течение месяца передала им все деньги. Осознав, что ее обманули, она обратилась в полицию и в суд.

Хамовнический районный суд, а затем Мосгорсуд и кассация встали на сторону Долиной. Логика суда - женщина действовала под «существенным заблуждением» (ст. 178 ГК РФ), полагая, что участвует в псевдосделке под контролем «силовиков». Сделки были признаны недействительными, квартиру велели вернуть. Покупательнице Лурье предложили взыскивать убытки с мошенников.

Судебная коллегия ВС рассмотрела дело и вынесла противоположное решение. Судьи указали, что закон (п.3 ст.178 ГК) четко разделяет заблуждение в мотивах (почему продаю) и в сути сделки (что я делаю). Долина хотела именно продать квартиру и понимала, что подписывает договор купли-продажи. Ее заблуждение касалось причин («мне приказали») и ложных надежд на аннулирование. Такой вид заблуждения не является основанием для отмены сделки.

Добросовестность покупателя стал решающим фактором. Верховный суд подчеркнул, что оспорить сделку по статье о заблуждении нельзя, если вторая сторона была добросовестной и не могла распознать обман. Лурье провела проверку, участвовала в переговорах, а сама регистрация продавца как ИП говорила об опытности в вопросах собственности. Никаких признаков мошенничества с ее стороны суд не нашел.

В определении звучит принципиальная основа: признание подобных сделок недействительными «создает угрозу для стабильности гражданского оборота, способно подорвать доверие к сделке». Проще говоря, никто не будет уверен в покупке, если ее могут отменить из-за беды, случившейся с продавцом за его спиной.

По итогам слушания 16 октября иск Ларисы Долиной о признании сделки недействительной был окончательно отклонен. Квартира остается в собственности Полины Лурье. Отдельный иск Лурье о выселении бывшей владелицы и ее семьи направлен на новое рассмотрение в Мосгорсуд. Теперь судьба жильцов будет решаться в рамках спора о пользовании жилым помещением, а не о праве собственности.

"Верховный Суд России, выслушав доводы сторон и изучив материалы дела, отклонил иск Долиной и признал право собственности на квадратные метры за Полиной Лурье. Народная артистка в ближайшее время должна покинуть чужую квартиру. Решение ВС РФ вступает в силу немедленно", - сообщила пресс-служба ВС РФ после судебного заседания.

Для права был сформирован серьезный прецедент, дающий судам ориентир в схожих делах.

В ближайшее время в ВС РФ проведут обобщение судебной практики по делам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью, учитывая решение по квартире Долиной.

"По поручению Игоря Краснова три коллегии Верховного суда России – по гражданским делам, по административным делам и по экономическим спорам – уже готовят обзор судебной практики по рассмотрению дел об оспаривании сделок с недвижимостью", – пишет РИА "Новости" со ссылкой на сообщение пресс-службы Верховного суда.