За пределами Москвы: Топ-50 региональных девелоперов в условиях дорогого финансирования

© ООО Региональные новости

Трещина экономических метаморфоз разделила строительный рынок на относительно устойчивое «до» и колеблющееся «после», пройдясь снизу вверх – от производства стройматериалов до непосредственно девелоперской ниши. Тем интереснее проанализировать сильнейших из ее представителей: в преддверии Дня строителя «Бизнес-журнал» составил традиционный топ-50 застройщиков Центра страны по объемам текущего строительства – кто из них берет наибольший размах?

…

Рынок жилья сегодня переживает период выраженной «жёсткости»: спрос сдержан, предложение избыточно, а себестоимость стройки растёт. О ключевых болевых точках и вероятных сценариях развития ситуации изданию рассказал доцент кафедры Стратегического и инновационного развития Факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве РФ Михаил Хачатурян.

Сдержанная динамика спроса

Спрос на жильё остаётся на невысоком уровне. Это связано с изменениями в льготных ипотечных программах и относительно медленным снижением ипотечных ставок. Часть покупателей откладывает сделку, рассчитывая на дальнейшее снижение ставок, другая часть переключается на вторичный рынок — в пользу уже готового жилья, где можно сразу заселиться и избежать рисков, связанных со сроками сдачи новостройки.

Затоваривание рынка

На рынке сформировался значительный разрыв между предложением и спросом: объём построенного, но не проданного жилья оценивается в 80,6–81,7 млн кв. м. Такой избыток оказывает серьёзное давление на экономику новых проектов — он усложняет обоснование инвестиций, снижает привлекательность запуска новых строек и усиливает конкуренцию за покупателя.

Разнонаправленная динамика цен

В официальной статистике фиксируется рост цен на квадратный метр, однако фактическая реализация проектов всё чаще происходит с применением скидок и маркетинговых акций. Таким образом, номинальный рост цен сочетается с существенным снижением реальной стоимости сделки за счёт стимулирующих инструментов.

Высокая стоимость проектного финансирования

Финансовая нагрузка на застройщиков усиливается из-за роста ставок по проектному финансированию — особенно в случаях, когда наполнение эскроусчетов деньгами покупателей отстаёт от темпов строительства. Это напрямую увеличивает себестоимость проекта и может привести к нарушению заложенной финансовой модели.

Рост затрат на строительство

Себестоимость стройки растёт за счёт удорожания строительных материалов, логистических услуг и стоимости подрядных работ. Эти факторы дополнительно сжимают маржинальность проектов и ограничивают возможности девелоперов по управлению ценой.

Дефицит кадров в отрасли

В строительной сфере наблюдается существенный дефицит как рабочих специальностей (бетонщики, арматурщики, сварщики), так и инженернотехнических специалистов (главные инженеры, руководители проектов). К причинам относят сокращение численности трудоспособного населения, снижение миграционного притока и усложнение технологических процессов в строительстве. Недостаток кадров влияет на сроки реализации проектов и увеличивает издержки подрядчиков.

Прогноз и вероятные сценарии

Улучшение ситуации возможно в III–IV квартале 2026 года — при условии смягчения денежнокредитной политики и адаптации покупателей к действующим правилам.

Наиболее вероятным (с вероятностью 80–90 %) считается сценарий умеренной динамики:

- в сильных локациях (столичные города, городамиллионники) и по качественным проектам цены могут сохраняться или умеренно расти;

- в регионах с избытком предложения возможна точечная коррекция цен — прежде всего в отношении менее ликвидных объектов.

Таким образом, текущая «жёсткость» рынка — это не временный сбой, а новая норма, к которой участникам отрасли предстоит адаптироваться. Ключевыми факторами успеха станут контроль издержек, точное управление финансовыми потоками и ориентация на реальные потребности покупателя.

...

По данным Единого ресурса застройщиков, по состоянию на 1 июля лидирующую позицию в России занимает московская ГК «Самолет»: объем текущего строительства в начале месяца составлял порядка 4,6 млн квадратных метров.

Однако в своем рейтинге «Бизнес-журнал» не стал учитывать столичных игроков рынка: так результат работы региональных строителей с их масштабами и целями вышел достовернее.

Так в лидеры списка издания вышли воронежская ГК «Развитие», рязанская ГК «Единство» и тульская ГК «ОСТ». Напомним, что год назад место девелопера из оружейной столицы занимала воронежская ДСК. В этом году последняя опустилась ниже на две позиции: разрыв меж ней и ОСТ составил порядка 86 тысяч кв. м.

Печатная версия. купить

Электронная версия. купить