©
Рынок ипотеки показал уверенный рост в первом полугодии 2026 года. Как отмечают эксперты, главным драйвером стало возвращение спроса на рыночные программы ипотек ввиду снижения ставок, несмотря на фактическую недоступность этих программ для среднего россиянина. Кроме того, граждане обратили внимание на программы льготной ипотеки, самой частой из которых стала семейная, в которой еще не дифференцировали ставки. Второе полугодие 2026 года также началось с роста количества выданных ипотечных кредитов. В данном «Бизнес Журнал Центр» рассмотрит, какими темпами рос ипотечный рынок в регионах ЦФО с конца июня по конец августа.
Суммарный портфель выданных за месяц ипотек в ЦФО потяжелел до 728,4 миллиарда рублей по сравнению с июльским, что составляет почти треть от общероссийского ипотечного пирога. В месячном выражении прибавка составила около двух процентов, а количество договоров выросло на один процент, достигнув отметки в 21,4 тысячи.
Однако, по сравнению с июньскими показателями объемы просели на два процента, а количество выдач рухнуло на 15, что в целом повторяет траекторию всей страны. Рынок вытянуло не число заемщиков, а их чек — средний размер кредита подрос.
На Москву и Подмосковье приходится 66,3% всех денег, выданных в ЦФО, и более половины всех сделок. При этом динамика в столицах выглядит сдержанной. Августовский денежный объем в Москве прибавил к июлю всего один процент, в области — три, но оба региона все еще не дотягивают до июньских значений на два процента. В штуках сделок столица показала рост на 3% к июлю, область — на 9%, однако оба показателя составляют лишь около 82–83% от июньского спроса.
На третьей строчке регионального рейтинга закрепился Воронеж. Единственный нестоличный миллионник округа и его окрестности взяли в банках около 30 миллиардов рублей. Месяц к месяцу область прибавила 2%, но в сравнении с первой третью лета просела на 5%. Количество самих займов в августе выросло на 8% к июлю, однако падение к июню составило здесь 27% — это один из самых резких откатов в макрорегионе. Кажется, что воронежский покупатель в августе предпочел брать меньше кредитов, но на более весомые суммы.
«Падение у лидеров во многом связано с высокой базой. В Москве, Подмосковье и крупных областях июнь стал самым сильным месяцем полугодия, семьи спешили оформить семейную ипотеку до ожидавшегося ужесточения. Часть летнего спроса просто реализовалась раньше. Если убрать июнь из сравнения, крупные рынки летом держались на весеннем уровне или чуть выше, а ряд небольших областей прибавил заметно.», - отмечает Николай Хлащёв, независимый брокер по недвижимости, основатель практики «Хлащев Брокер».
«В Москве и Московской области стоимость недвижимости значительно выше, чем в большинстве соседних регионов. Даже при хорошем доходе семьи ежемесячный платёж по рыночной ипотеке может оказаться слишком большим. Поэтому часть покупателей откладывает сделки, продолжает копить первоначальный взнос или рассматривает альтернативные варианты», - комментирует София Любимова, основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость», эксперт по недвижимости, инвестор.
«Часть покупателей стремилась оформить семейную ипотеку до вступления новых требований в силу, поэтому спрос сместился на более ранний период. В регионах с меньшими объёмами выдач даже небольшое увеличение числа сделок может обеспечить заметный процентный рост. Поэтому при сравнении важно учитывать не только динамику в процентах, но и абсолютные объёмы кредитования», - сообщает Василий Кутьин, директор по аналитике «Инго Банка».
Больше всего ипотек за пределами указанных трех регионов было выдано в Тульской области: общая сумма за август составила 20,7 млрд рублей. В месячном выражении регион прибавил три процента, хотя и не дотянул до июньских значений на два. По количеству договоров туляки немного уступили соседям — 825 сделок против 837 в Белгородской области. Однако белгородцы в августе предпочитали брать займы помельче: итоговая сумма их кредитов составила 19,8 миллиарда.
«Спад в июле и небольшой рост в августе — явление повторяющееся. В июле многие взяли паузу: возможно, ждали решения по новым ипотечным ставкам и корректировки семейной льготной программы. К тому же на пике лета деловая и социальная активность снижается, люди уходят в отпуска, а сделки откладываются.
В августе пауза частично отыграна, люди возвращаются к планированию. Кроме того, мы заметили, что часть банков в конце лета (и в ожидании октябрьских изменений) заметно активизировала маркетинговые кампании — возможно, это тоже фрагментарный рост. Некоторые заемщики стремились успеть купить жилье по старым условиям ипотечного кредитования.Поэтому я не стал бы называть это новым устойчивым трендом. Скорее, это сезонные тенденции, которые повторяются из года в год», - отмечает Юрий Кизилов, директор компании «Земля МО».
Также регионами с самой высокой суммой ипотеки стали Владимирская (17,3 млрд), Тверская (16,9 млрд), Ярославская (16,7 млрд) и Калужская (15,8 млрд). Во всех этих регионах августовский портфель жилищных кредитов уверенно перевалил за 15 миллиардов рублей. По числу выданных ключей на руках лидируют владимирцы, оформившие 700 ипотек. Ярославский регион отстал ненамного с 640 сделками, а в Калужской и Тверской областях банки одобрили 605 и 603 договора соответственно. В Рязанской и Брянской областях количество августовских сделок оказалось выше — 634 и 658, — но общий чек там оказался ниже, чем у соседей по первой семерке.
Один из самых маленьких объемов кредитования зафиксирован в Ивановской области — 11,4 миллиарда рублей при 518 сделках. Чуть меньше денег взяли жители Тамбовщины (10,6 миллиарда, 456 ипотек), Орловской (9,5 миллиарда, 412 сделок) и Костромской областей, где общая сумма составила 7,5 миллиарда рублей при 384 выданных кредитах.
Регионы, замыкающие финансовый рейтинг, внезапно стали лидерами по темпам восстановления. Абсолютным чемпионом по относительному приросту стала Костромская область, где общая сумма выданных жилищных кредитов за месяц подскочила на 7% к июлю. Впрочем, летний задел здесь все еще не восстановлен: к июньским показателям костромичи недобрали 4%, что является самым низким летним результатом по всему федеральному округу.
На западе и в центре макрорегиона наметились точки устойчивого роста. Орловская область на протяжении всего лета планомерно наращивала ипотечный портфель: август оказался на 6% богаче июля и на 4% — июня. Схожую стабильно-положительную динамику демонстрирует Ивановская область, прибавившая 5% к прошлому месяцу и сохранившая июньский уровень. На этом фоне Ярославль выглядит чуть менее ровно: прибавив 4% к началу лета, регион все же сбавил 2% к июлю. Для сравнения, в Курской области показатель остался стабильным, а в Брянской — вырос на 3%.
Самую сдержанную динамику денежных объемов показали Липецкая область, Москва и Калуга, где прибавка к июлю составила скромный один процент. При этом столица и калужский рынок по итогам лета так и не вышли на июньский уровень, остановившись на отметке в 98% от его объема.
Если смотреть на количество выданных ключей, карта активности снова меняется. Сильнее всего по количеству сделок к июлю разогналась Ивановская область — плюс 18%, хотя до июньского пика она пока не дотянула, достигнув лишь 86%. В Курской области число договоров тоже заметно выросло — плюс 17% к середине лета, что составляет 94% от июньского уровня. Орловская область показывает уверенный рост и в штуках, и в деньгах: плюс 12% к июлю и 1% к июню. Также планомерно увеличивают число сделок в Брянской области — плюс 1% к июлю и 4% к июню.
В Смоленской, Тамбовской, Тверской и Владимирской областях наметился затяжной спад: количество выданных ипотек в этих регионах сокращается уже второй месяц подряд, формируя зону охлаждения на карте летнего спроса.
Эксперты рассказали, что будет с ипотечным рынком по итогам трех осенних месяцев. Они сходятся в том, что большого роста ожидать не приходится, но медленное восстановление будет иметь место.
«Ждать устойчивого роста в текущих условиях сложно. Спрос необходимо поддерживать, но осенью сохраняется высокая ключевая ставка и заметная дифференциация условий по ипотеке, поэтому посмотрим на дальнейшую динамику. Возможно, появятся новые меры господдержки — они способны дать рынку импульс. Однако не хотелось бы, чтобы регуляторы продолжили закручивать гайки: это приведет к стагнации. Именно поэтому девелоперам важно быть более гибкими и адаптировать продукты под разные категории покупателей», - отмечает Юрий Кизилов.
По мнению Дмитрия Исакова, основателя и генерального директора инвестиционной платформы Lender Invest, прогноз по России на 2026 год варьируется от 4,9 до 5,6 трлн рублей. Рост будет обеспечен вторым полугодием, а осень 2026 года станет переходным периодом. Вместо устойчивого роста ожидается U-образная динамика: сентябрь может показать рост по сравнению с августом, октябрь – резкое падение, и только к ноябрю, при смягчении политики ЦБ, рынок может стабилизироваться. В ЦФО в октябре-ноябре падение количества сделок может составить 20–30% по сравнению с летними показателями.
«Я думаю, что осенью рынок будет развиваться неравномерно. В регионах с доступными ценами и достаточным предложением недвижимости восстановление может происходить быстрее. Там, где стоимость жилья значительно опережает доходы населения, покупательская активность останется сдержанной. При этом я не ожидаю массового снижения цен на квартиры. Застройщики скорее продолжат предлагать индивидуальные скидки, рассрочки и дополнительные бонусы, чем будут резко пересматривать стоимость всех объектов. Мой личный прогноз на осень 2026 года - умеренное восстановление ипотечного спроса при сохранении существенных различий между регионами. Устойчивый рост возможен только тогда, когда ежемесячный платёж станет действительно посильным для большего числа семей», - комментирует София Любимова.
«Сентябрь уже подтвердил описанную механику: в преддверии новых условий «Семейной ипотеки» с 1 октября банки выдали рекордные для года 608,5 млрд рублей. Базовый вариант на октябрь–ноябрь — откат и стабилизация: ажиотажный спрос исчерпан, а обновлённые условия программы стали более адресными. Устойчивого роста ждать не стоит: пока рыночная ставка держится в районе 18–19% годовых, объёмы определяются почти исключительно госпрограммами. Многое решится на заседаниях Банка России 23 октября и 18 декабря: если регулятор возобновит снижение ключевой ставки, рынок получит импульс к концу года — началу 2027-го. Осенью вероятнее стабилизация после сентябрьского пика, чем устойчивый рост или выраженное снижение», - заявляет Юлия Бузыкина, доцент кафедры информационных технологий факультета информационных технологий и анализа больших данных Финансового университета при Правительстве РФ.
Резкое падение выдач в июле 2026 года можно объяснить тем, что часть спроса была реализована в июне, а высокая стоимость рыночной ипотеки продолжила сдерживать покупателей, - отмечает Василий Кутьин. Августовский рост, в свою очередь, говорит о частичном восстановлении активности и реализации отложенного спроса, а также о стремлении попасть в окно благоприятных условий льготной семейной ипотеки, которое было доступно до 1 октября 2026 года. Очевидно, что это не означает устойчивого разворота рынка: динамика во многом зависит от доступности льготных программ, а рыночные ставки по-прежнему ограничивают возможности заёмщиков.
Осенью эксперт видит вероятным постепенное восстановление ипотечного рынка с возможными колебаниями от месяца к месяцу. Сентябрь в этом плане не показателен, поскольку часть сделок связано с стремлением клиентов получить льготную ипотеку по привлекательным условиям до 1 октября. Если рыночные ставки начнут снижаться, часть покупателей может вернуться к отложенным сделкам, но эффект будет постепенным. Существенную роль продолжат играть льготные программы, стоимость жилья и размер первоначального взноса. Поэтому говорить об устойчивом росте пока преждевременно: скорее всего, спрос будет восстанавливаться неравномерно, а крупные рынки ЦФО останутся особенно чувствительными к изменениям условий кредитования.
Под запрет строительства в зонах подтопления попали 73 млн кв. м площадей, из которых 11 млн кв. м должны быть введены в эксплуатацию в этом году. Президент поручил правительству найти решение, включая страхование рисков.
Российские предприниматели после изменения условий работы на традиционных рынках переориентировались на страны Азии, Ближнего Востока и Африки, выстроили новые логистические маршруты и платежные механизмы, а также наладили технологическое сотрудничество. Об этом заявил председатель «Деловой России» Алексей Репик на съезде организации.
Президент России Владимир Путин, выступая на съезде общероссийской общественной организации «Деловая Россия», заявил о необходимости наращивать инвестиции в инновационные компании, промышленность, логистику, креативные индустрии и туризм. По его словам, ключевая роль в запуске нового инвестиционного цикла принадлежит бизнесу, а государство продолжит поддерживать предпринимательскую и инвестиционную активность.
