Карта избыточного предложения: рейтинг субъектов РФ по объёму непроданного жилья в новостройках. ЖУРНАЛ

© сгенерировано ИИ

По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ) на начало 2026 года, в Центральном федеральном округе (ЦФО) наблюдалась значительная накопленная затоваренность новостройками. В первом квартале 2026 года в России в целом насчитывалось около 268 тысяч нераспроданных квартир в новых домах, что соответствовало 10,8% от всего строящегося жилья в стране.

Показатель сигнализирует о значительном избытке предложения на рынке недвижимости.

Какова ситуация в Центральном федеральном округе? Опираясь на данные ЕРЗ, «Бизнес-журнал. Центр» подготовил рейтинг регионов по накопленной затоваренности новостройками.

…

Пособия гласят: затоваривание считается как разница между вводом новых квартир и фактическими сделками.

«Рост накопленного затоваривания новостройками в регионах связан не только с высокой ставкой и снижением доступности ипотеки. Это важные факторы, но они не объясняют проблему полностью», — пояснила в беседе с изданием Екатерина Паталина, руководитель продуктовой стратегии в жилой и сервисной недвижимости, эксперт по рынкам недвижимости России, ОАЭ и СНГ.

По мнению собеседницы «БЖ. Центр», затоваривание показывает более глубокий разрыв между выводимым на рынок продуктом и реальной платежеспособностью покупателя.

В рейтинге видно, что в ряде субъектов новые объёмы стройки продолжают превышать продажи: Воронежская область — 10 981 квартиры, Ярославская — 1 929, Тамбовская — 580 и так далее. И причиной эксперты называют не только количество избыточных метров. Есть и структурный фактор, который часто остаётся за скобками: девелоперы продолжают выводить новые проекты даже при падающем спросе — просто потому, что проектное финансирование уже получено, и останавливаться дороже, чем строить. Рынок реагирует на это с задержкой в 2–3 года — именно столько проходит от решения о запуске до готового продукта. В результате объём продолжает расти, а спрос уже изменился.

«В последние годы девелоперы привыкли работать в условиях, когда спрос поддерживался льготной ипотекой, а покупатель был готов принимать больше компромиссов. Сейчас ситуация изменилась: стоимость денег выше, требования к первоначальному взносу жёстче, а покупатель стал внимательнее сравнивать не только цену, но и качество продукта, — объясняет эксперт. — В регионах особенно заметна проблема типового предложения. Если проект не даёт покупателю внятного ответа, почему он должен выбрать именно эту квартиру, объект начинает зависать. Уже недостаточно просто вывести корпус в продажу, дать скидку и рассчитывать на общий спрос. Покупатель смотрит на локацию, транспорт, планировки, размер платежа, эксплуатационные расходы, качество двора, коммерцию на первых этажах, социальную инфраструктуру и перспективу перепродажи».

Подобного рода запас быстрее возникает там, где девелопер вводит объём, но не попадает в сценарий жизни и бюджет своей аудитории, делает квартиры слишком крупными для локального спроса, завышает цену относительно доходов населения, копирует продукт из более сильного рынка или недооценивает конкуренцию со вторичным жильём.

А каков прогноз?

Екатерина Паталина убеждена, что далее рынок ждет более сильная сегментация:

«Хорошие проекты в устойчивых локациях с понятной экономикой будут продаваться. Слабые — требовать скидок, рассрочек, пересборки квартирографии или пересмотра позиционирования. Для девелопера это сигнал: управлять нужно не только строительным объёмом, но и продуктовой точностью. Вопрос уже не в том, сколько квадратных метров вывести на рынок, а кому, по какой цене, с каким сценарием жизни и какой доказанной ценностью».

Выходит, что затоваривание — это не просто избыток предложения. Это накопление продукта, который рынок не готов покупать на предложенных условиях. В смежных нишах при этом начинается как бы цепная реакция: растут спрос и цены на вторичку, меняются предпочтения арендаторов и растет конкуренция между арендодателями, а рынок стройматериалов вынужден подстраиваться, и оказывается в уязвленном положении.

Рейтинг регионов ЦФО по накопленному затовариванию новостройками (с 1 октября 2025-го по 1 января 2026-го)

Печатная версия. купить

Электронная версия. купить