Рынок жилья в первом квартале: рекорды проектных деклараций на фоне минимальных продаж за три года

© ООО «Региональные новости»

В первом квартале 2026 года застройщики разместили в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) проектные декларации на возведение многоквартирных домов общей площадью 10,8 млн м² – на 2,6 млн «квадратов» больше, чем годом ранее. Однако реально выведено в продажу лишь 8,1 млн кв м – минимальный объём за последние три года. Эксперты связывают разрыв с ожиданием сокращения господдержки по «Семейной ипотеке»: на тот момент обсуждалась дифференциация ставок в зависимости от числа детей.

Ввод в эксплуатацию и отставания от графиков

В эксплуатацию в первом квартале сдали 17,7 млн кв м жилья – резкое замедление по сравнению с 20,4 млн кв м в четвёртом квартале 2025-го (в начале года это традиционно). По сравнению с первым кварталом прошлого года (7,3 млн кв м) рост есть, но доля объектов с переносом сроков более чем на полгода увеличилась на 1 процентный пункт – до 20%.

После масштабных сдач в конце 2025 года вновь начал расти объём строящегося жилья с эскроу: +2,4 млн кв м за квартал, до 117,3 млн кв м.

Нераспроданные площади: два разнонаправленных фактора

Экспонируемая (непроданная) площадь во всех проектах с открытыми продажами почти не изменилась – 52,7 млн кв м (+0,3 млн к последнему кварталу 2025 года). На динамику повлияли ажиотажный спрос в январе (продано 2,6 млн кв м) на фоне ужесточения «Семейной ипотеки» с 1 февраля и замедление вывода новых объектов в продажу - на 4,1 млн кв м относительно предыдущего квартала.

Январский пик продаж

Объём реализованного жилья в проектах с эскроу составил 5,8 млн кв м – на 3,7 млн меньше, чем в последнем квартале 2025 года, но сравнимо с первым кварталом прошлого года. Из них 2,6 млн кв м пришлись именно на январь – нетипичный всплеск, спровоцированный грядущим изменением условий льготной ипотеки.

В деньгах заключено договоров долевого участия на 1,3 трлн руб. - близко к результату первого квартала 2025 года и среднеквартальной норме (если не считать периодов ажиотажа перед ужесточением госпрограмм).

Рассрочка: неплатежи копятся

Продажи по-прежнему поддерживает рассрочка. Накопленная разница между ценой заключённых ДДУ (8,9 трлн руб.) и остатками на эскроу (7,4 трлн руб.) достигла  около 1,5 трлн руб. - объём не полностью оплаченных договоров не уменьшается с середины 2025 года.

Доля реализованного жилья и цены

В заявленных проектах доля проданного жилья незначительно снизилась до 31% (-0,5 п.п. за квартал). В проектах с открытыми продажами осталась комфортной - 41%, а на момент ввода в эксплуатацию выросла до 76% (+3,8 п.п.), чему способствовал активный январь.

Цены на первичке выросли в номинале на 3,9% (в 4К25 было 3,4%), но с поправкой на инфляцию прирост составил всего 0,9%.

Кредитование застройщиков: лимиты растут медленнее, выборки упали

Общий объём кредитных лимитов в 1К26 увеличился лишь на 1,5% – до 23,1 трлн руб. (в 4К25 было +2,8%). Причина – массовые вводы в эксплуатацию и погашение задолженности.

Выборки средств в рамках одобренных лимитов сократились до 1,3 трлн руб. (–0,6 трлн к предыдущему кварталу, –0,1 трлн к первому кварталу 2025-го). Сказались январские праздники и погода, а также более осторожный подход девелоперов к старту проектов и банков – к их кредитованию. Тем не менее в марте выдачи почти достигли среднемесячного уровня прошлого года – стройка активизировалась к концу квартала.

Портфель проектного финансирования: прирост близок к нулю

На 1 апреля 2026 года портфель ПФ составил 10,3 трлн руб. – это 48% капитала банковского сектора. За квартал он вырос лишь на 0,6% (в 4К25 – на 2%, в 1К25 – на 5%). Динамика объясняется уменьшением выдач и активными погашениями по завершённым объектам.

Качество портфеля остаётся высоким: кредиты IV-V категорий качества – всего 128 млрд руб. (чуть более 1% от портфеля ПФ). По 92% таких кредитов продажи ещё не стартовали либо дома уже сданы, и только по 8% действуют договоры долевого участия.

Потоки на эскроу: поступления упали, раскрытия выросли

На счета эскроу в первом квартале 2026 года поступило чуть более 1,3 трлн руб. – на 33% меньше, чем в рекордном 4К25 (2,0 трлн), но на 24% больше, чем в 1К25. Часть этих средств – оплата по ранее заключённым договорам с рассрочкой.

Раскрытие счетов эскроу сократилось до 1,3 трлн руб. (с 1,9 трлн в 4К25), но заметно превысило показатель 1К25 (0,9 трлн). Рост год к году связан с увеличением проданной площади во введённых объектах (5,4 млн м² против 4,6 млн) и ростом средней цены «квадрата».

В итоге объём средств на эскроу почти не изменился – 7,4 трлн руб. на 1 апреля.

Покрытие задолженности застройщиков деньгами на эскроу снизилось на 1 п.п. – до 68%, что остаётся приемлемым уровнем.

Ставки проектного финансирования ушли ниже 10%

Средневзвешенная ставка по портфелю ПФ впервые с января 2025 года опустилась ниже 10% (–0,3 п.п. к 4К25). При этом она снижается медленнее рыночных, поскольку на покрытую часть задолженности изменение ключевой ставки почти не влияет. Тем не менее стоимость ПФ более чем на треть ниже средневзвешенной ставки по кредитам компаниям (15,4%, –0,6 п.п. за квартал).

Доля кредитов со ставкой выше 20% заметно сократилась – до 6% портфеля (–3,5 п.п. за квартал, –10 п.п. за год). Доля проектов без покрытия эскроу выросла на 2 п.п. – до 10%.

Региональные особенности

В ЦФО снизился объём лимитов, в УФО и СФО – задолженность (вводы превысили запуски). Поступления на эскроу уменьшились во всех округах из-за спада продаж. Наиболее низкое покрытие задолженности эскроу – в УФО и ЮФО (Тюменская область, Краснодарский край, Ростовская область). В ЦФО покрытие снизилось на 2,9 п.п. – до 70% (при среднем по РФ 68%).

Ставка ПФ снизилась во всех округах вслед за смягчением денежно-кредитной политики ЦБ.

Ключевые цифры квартала (сводка)