Реальный разрыв цен на новое и вторичное жилье в РФ оказался в 5 раз ниже данных Росстата

© ООО «Региональные новости»

Банк России представил пересмотренную оценку ценового разрыва между первичным и вторичным рынками жилья. Если опираться на официальную статистику Росстата, разница между стоимостью квадратного метра в новостройке и на вторичном рынке выглядит угрожающе - порядка 52% по итогам первого квартала 2026 года. Однако, как выяснили эксперты регулятора, реальный уровень перегрева рынка почти в три раза ниже, что кардинально меняет подходы к оценке системных рисков.

Почему данные Росстата не корректны. Версия ЦБ

Специалисты Департамента финансовой стабильности ЦБ Селезнева М.О. и Каваленя Л.Н. указывают на методологический изъян в данных Росстата. Официальная статистика сравнивает «среднюю температуру по больнице», включая в выборку по вторичному рынку ветхое и старое жилье, которое заведомо дешевле. Кроме того, в статистике первичного рынка непропорционально велика доля Москвы и дорогих регионов, что искусственно завышает средний чек.

Для получения объективной картины ЦБ запросил у банков, формирующих 68% ипотечного портфеля страны, детальные данные по каждой сделке. После «очистки» данных и применения эконометрических моделей выводы оказались сенсационными.

Данные нового расчета от ЦБ:

При сравнении сопоставимого жилья (новостройки против вторичного жилья в домах не старше 7 лет) разрыв в ценах в 2025 году составил всего 9%. Эконометрическая модель, учитывающая класс жилья, удаленность от центра, год постройки и площадь, подтвердила эту цифру — также 9%.

Однако регулятор делает важную поправку: вторичное жилье продается с готовым ремонтом, а новостройка требует вложений. Если учесть затраты на отделку, реальная экономическая переплата за «первичку» достигает 18%. Именно этот диапазон (9–18%) ложится в основу текущей макропруденциальной политики Банка России.

Текущее требование к минимальному первоначальному взносу в 20% эксперты регулятора называют «необходимым буфером», который защищает и заемщика, и банк от обесценения залога в случае форс-мажора на вторичном рынке.

Причина разрыва - льготная ипотека

Аналитики ЦБ прямо указывают на причину роста разрыва даже в скорректированных данных. Массовое распространение льготных программ и схем «льготной ипотеки от застройщика» (когда цена искусственно завышается ради субсидирования ставки) привело к тому, что за период с 2020 по 2025 год разрыв цен увеличился на 11 процентных пунктов (п.п.).

Региональный разрез: Московская область бьет рекорды

Если в среднем по стране рост разрыва составил около 10 п.п., то в ряде субъектов динамика оказалась вдвое выше — плюс 20 п.п. относительно 2020 года. В абсолютном выражении среди крупнейших регионов лидером антирейтинга стала Московская область, где модельный разрыв цен достиг 15% в 2025 году. Наибольшее «вымывание» скидки за стадию строительства (так называемый дисконт за ожидание) зафиксировано именно в регионах с активным жилищным строительством.

Как модель ЦБ объясняет ценообразование

Эконометрическая модель регулятора раскладывает стоимость квартиры на три временные компоненты, что позволяет увидеть реальную спекулятивную составляющую.

Например, для квартиры в доме 2023 года постройки модель показывает, что с 2020 по 2025 год цена выросла на 72%. Однако этот рост произошел не за счет улучшения качества жилья, а за счет:

• Общего рыночного роста цен (+57%).
• Наращивания разрыва за счет «эффекта первичности» (+11%).
• Сокращения дисконта по мере готовности дома.

Как только застройщик продает объект и квартира переходит в статус вторичной, она мгновенно теряет премию за «новизну» (около 6%). В итоге, если бы квартиру продали в 2025 году на вторичном рынке, прирост цены к 2020 году составил бы не 72%, а лишь 63%. Этот нюанс подтверждает тезис ЦБ: покупка новостройки - это инвестиция с высоким риском переплаты, если вы не собираетесь жить в ней долго.

Эксперты департамента финансовой стабильности ЦБ считают, что существующий заградительный барьер в виде 20-процентного взноса по ипотеке на новостройки является адекватной мерой. Однако в свете региональной неоднородности (разрыв от 9 до 20 п.п.) ЦБ, вероятно, продолжит точечную настройку макропруденциальных лимитов, чтобы сдерживать излишнюю кредитную активность в некоторых регионах страны.