© Федоскин Андрей Владимирович, «Бизнес Журнал Центр»
Ряд федеральных СМИ сообщают о космической скорости подорожания квадратных метров в России. В городах-миллионниках скачок цен превысил 10% за год. Как отмечают эксперты, девелоперы пытаются компенсировать возросшую себестоимость строительства. «Бизнес Журнал Центр» узнал, в каких регионах ЦФО быстрее всего надуваются квадратные метры, и где искать наиболее выгодные жилищные активы.
Рост цен всегда завязан на нескольких факторах, по-разному проявляющихся в каждом регионе. Где-то сильнее влияют финансовые аспекты, и в результате на рынке недвижимости надувается пузырь. В других регионах дорожает непосредственно себестоимость объектов.
Квадратный метр в новостройке страны во втором квартале 2026 года застыл на отметке в 222 тысячи рублей, тогда как вторичный рынок предлагает жилье в среднем за 146,5 тысячи, - сообщает «Росстат». В Центральном федеральном округе планка поднимается до 321 тысячи за «первичку» и 204,6 тысячи за «вторичку», однако этот усредненный показатель держится исключительно на плечах столичной агломерации.
В столице покупка новостройки обойдется в 481,2 тысячи за метр, а обжитая квартира — в 391,1 тысячи. Московская область, хоть и выглядит скромнее на фоне мегаполиса, все равно предлагает жилье почти вдвое дороже, чем в среднем по макрорегиону: 231,4 тысячи за новые квадратные метры и 195,1 тысячи за старые.
Если вынести за скобки влияние столицы, самым дорогим регионом Центральной России неожиданно оказывается Курская область, где новостройка стоит 138,9 тысячи рублей. За ней с небольшим отрывом следуют Тульская (133,3 тысячи) и Белгородская (131,5 тысячи) области. На другом полюсе ценовой карты — южные же Тамбовская (97,9 тысячи) и Орловская (103,8 тысячи) области, а также Ивановская и Костромская, которые традиционно удерживают статус наиболее бюджетных локаций.
Первое полугодие 2026 года принесло на рынок разнонаправленную динамику. Тульская область, оружейная столица России, стала абсолютным ньюсмейкером: новостройки здесь подскочили в цене на 21,1%, в то время как вторичный рынок, вопреки общей логике, просел на 2,1%. Схожий ажиотаж наблюдается в Ярославской области, где первичное жилье прибавило более 20%, а вторичное — 12%.
Московская область демонстрирует уверенный рост по обеим категориям — плюс 19% к новостройкам и 13,5% к готовому жилью. Сама Москва ограничилась более сдержанными 18% на первичном рынке, идя вровень с Калужской и Курской областями. При этом вторичный рынок столицы растет весьма умеренно — на 3,7%, тогда как в Калужской области этот показатель составляет 5,8%. Но главный сюрприз преподнесла Курская область, став абсолютным рекордсменом по удорожанию готового жилья: «вторичка» там взлетела более чем на 20%. Цифры показывают, что инвестиционный фокус смещается: пока одни регионы дорожают планомерно, другие совершают резкие скачки, ломая привычную географию доступности квадратного метра.
Индекс цен производителей на строительную продукцию — это статистический показатель, который отражает изменение уровня цен на продукцию строительной отрасли за определенный период. Индекс показывает реальную стоимость базовых ресурсов: от цемента и стального проката до инженерных систем. Поскольку эти материалы составляют конструктив здания, их подорожание формирует жесткую «инфляцию издержек». Застройщик физически не может продавать квартиры ниже себестоимости, не уходя в убыток, поэтому любой скачок ИЦП автоматически переносится в финальный ценник.
«Индекс цен производителей на строительную продукцию показывает, во что застройщику обходятся материалы, работы и техника. Это крупнейшая статья себестоимости, но не единственная: в цене квартиры также земля, подключение к сетям, проектирование и экспертиза, проценты по проектному финансированию, налоги, продажи и прибыль девелопера. ИЦП задает нижнюю границу цены: долго продавать ниже себестоимости застройщик не сможет. Верхнюю границу задает спрос — сколько покупатели в конкретном городе готовы и способны заплатить», - отмечает Наталия Брайловская, архитектор-градостроитель, генеральный директор ООО «АрхПро».
Согласно последним данным, строительный маховик продолжает разгонять инфляцию в большинстве регионов страны. Единственным островком стабильности в Центральной России стала Орловская область, где индекс цен производителей замер на месте. Почти не ощутили ценового давления строители в Ивановской области с ростом всего в 0,7% и в Белгородской — на 1%.
За минувшие полгода сильнее всего себестоимость строительства подскочила в Москве — на 6%. Вслед за столицей идут Смоленская (+5,5%), Тверская (+5,3%), Рязанская и Владимирская области, где индекс прибавил ровно по 5%. Московская область, традиционно питающая столичный рынок, показала рост на 4,9%.
Если взглянуть на ситуацию в динамике, темп роста цен на стройматериалы в целом по России и по ЦФО начал сбавлять обороты — на 0,1% и 0,3% медленнее, чем годом ранее. Но региональная карта остается пестрой. В первой половине 2025 года абсолютными лидерами по удорожанию были Липецкая (+6,7%), Калужская (+6,4%) и Курская (+5,9%) области. Спустя год Липецкая и Калужская области заметно остыли до скромных 1,2% и 1,6% соответственно. Курская область тоже сбавила темп, но сохранила более высокую планку в 4,7%. Ивановская, Ярославская и Тульская области, которые в 2025-м показали рост всего на 2–2,7%, и сегодня остаются в зоне минимального давления на сметы.
«Орловская область — рынок без сильного внешнего притока денег. Спрос держится на доходах местных жителей, предложение под него подстроено, поэтому цены меняются плавно. В Курской области работает целевой государственный спрос: за 2023–2025 годы жилищные сертификаты на общую сумму свыше 93 млрд рублей получили более 15 тыс. семей, чьи дома в приграничных районах были разрушены. Эти деньги приходят на рынок за короткий срок и в ограниченное предложение — цены реагируют сразу. Тульская область выигрывает от близости к Москве и транспортной доступности: часть покупателей приходит с московскими доходами, а для инвесторов Тула остается более доступной альтернативой Подмосковью. Для девелопера вывод простой: решение о запуске проекта стоит принимать не по темпам роста цен в отчетах, а по источнику спроса и его устойчивости», - отмечает Наталия Брайловская.
Замедление динамики индекса в целом по России и Центральному федеральному округу (на 0,1% и 0,3% к аналогичному периоду 2025 года) дает повод говорить о постепенном остывании рынка стройматериалов. Однако этот холод до конечного покупателя пока не доходит: перенос себестоимости в цену метра остается значительным, а в Тульской, Ярославской и Московской областях рост «первички» уже перевалил за 19–21%. Пока индекс цен производителей продолжает ползти вверх, ждать скорой стабилизации цен на новостройки не приходится — наиболее вероятный сценарий выглядит как сохранение высоких темпов в регионах с активным строительством при постепенном замедлении в остальных.
Cоотношение роста цен на квартиры и роста ИЦП сегодня частично определяет, где находится реальный актив, а где — спекулятивный пузырь. Если жилье подорожало на 10% там, где стройматериалы выросли на 15%, это означает, что застройщики сдерживали ценник, жертвуя своей маржой. Вы покупаете актив, чья реальная себестоимость объективно увеличилась. У такого объекта есть «жесткое ценовое дно» — девелоперы не смогут снизить цену ниже понесенных затрат, что делает его устойчивым к рыночным коррекциям.
«Индекс цен производителей на строительную продукцию отражает динамику затрат на материалы и строительно-монтажные работы, однако его вес в конечной цене квартиры сегодня заметно меньше, чем принято считать. По оценкам отраслевых исследований, доля собственно строительно-монтажных работ в цене квадратного метра снизилась с 70–75% десятилетней давности до 30–35% в настоящее время. Остальную часть цены формируют стоимость земельного участка, порядка 15%, расходы на подключение к коммуникациям, обслуживание проектного финансирования, маркетинг и маржа застройщика. Поэтому ИЦП корректнее рассматривать как индикатор лишь одного, причём уже не самого весомого, блока затрат. Полная себестоимость строительства при этом растёт. По данным Союза инженеров-сметчиков, в среднем по России она увеличилась с 86,8 тысячи рублей за квадратный метр в январе 2025 года до 91,3 тысячи к июлю, то есть почти на 6% за полугодие», - отмечает Юлия Бузыкова доцент кафедры информационных технологий факультета информационных технологий и анализа больших данных Финансового университета при Правительстве РФ.
В эту категорию попадает Москва: самый высокий рост ИЦП (+6%) при подорожании новостроек на 18%. Столица потребляет колоссальный объем ресурсов, и застройщики вынуждены закладывать высокую инфляцию издержек в ценник. Сюда же относятся Московская область (19% рост цен на первичку при подорожании материалов на 4,9%) и Курская область (18% рост цен на первичку при ИЦП в 4,7%). Курский регион к тому же стал абсолютным рекордсменом по росту цен на вторичное жилье (+20%), что указывает на общий дефицит предложения.
Иная картина там, где цены на квартиры растут на 10%, а стройматериалы — всего на 2%. В этом случае ценник раздут за счет спекулятивного спроса, дешевых ипотечных денег или локального ажиотажа, а не за счет реальных издержек. У такого актива высокая маржинальность для застройщика, но для покупателя это означает высокий риск «пузыря». При малейшем охлаждении спроса или отмене льготной ипотеки цены в таком регионе могут скорректироваться вниз гораздо сильнее, так как у них нет поддержки в виде высокой себестоимости.
«Если метр дорожает быстро, а ИЦП растет медленно, цена отрывается от затрат. Это значит, что рост дает спрос: внешние деньги, льготные программы, приток покупателей из других регионов, нехватка готового предложения. У девелопера растет маржа, но такой рост неустойчив: когда стимул уходит, цены останавливаются и появляются скидки. Обратная ситуация опаснее для рынка в перспективе. Затраты растут быстрее цен, маржа сжимается, застройщики откладывают запуск новых очередей или упрощают проекты. Через год-два новых объектов становится меньше, и цены начинают догонять себестоимость», - сообщает Наталия Брайловская.
«Когда квадратный метр дорожает быстрее индекса производителей, драйверами выступают факторы, которые ИЦП не измеряет вовсе. Это стоимость кредитных денег, дефицит кадров и рост зарплат на стройке, повышение налоговой нагрузки, в том числе переход на ставку НДС 22% с 1 января 2026 года, а также дисбаланс спроса и предложения. Возможна и обратная ситуация, когда материалы дорожают быстрее цен на жильё. В 2024 году стройматериалы росли двузначными темпами, в 2025 году рост замедлился, а базовые прогнозы на 2026 год укладываются в 8–12%, хотя встречаются оценки и заметно выше. В такие периоды застройщик работает на накопленных запасах и сжимает маржу, откладывая вывод новых проектов», - отмечает Юлия Бузыкова.
Типичный пример — Тульская область: рекордный взлет цен на первичку (+21,1%) при минимальном росте стоимости материалов (+2,7%), в то время как «вторичка» там и вовсе подешевела на 2,1%, подтверждая локальный перегрев новостроек. Схожая ситуация в Ярославской области (рост новостроек более 20% при ИЦП в 2%) и Калужской области (18% рост цен на первичку при замедлении роста цен на материалы до 1,6% после прошлогоднего скачка).
На этом фоне регионы с низкой инфляцией выглядят островками стабильности. Орловская область — единственный субъект, где индекс цен производителей остался на нулевой отметке. В Белгородской и Ивановской областях рост ИЦП составил символические 1% и 0,7% соответственно.
Президент России заявил, что Москва с самого начала выступала за мирное разрешение ситуации с Украиной. Однако киевские власти предпочли военный путь.
Президент России Владимир Путин назначил мэра Владивостока Константина Шестакова временно исполняющим обязанности губернатора Приморского края.
Отметим, что в 2023-ем и 2024-ом она занимала 9 место, в 2025-ом - 15 место.
