© ООО Региональные новости
Рынок новостроек становится безопаснее, но риски всё ещё есть. Напомним: на протяжении нескольких лет в Туле обороты набирает скандал с застройщиком «Е-ХАУС».
«Компания занималась строительством жилья – если то, что остается у покупателей в итоге можно назвать жильем. Обманутые заказчики не раз жаловались, что подписывая договор с застройщиком, в итоге получают лишь «завтраки» и едва залитый фундамент. Некоторым в этом плане везет больше – у будущих домов появляются стены, но на этом строительство прекращается. Зато остается многомиллионная ипотека, которую нужно выплачивать», - отмечают «Тульские новости».
Даже с эскроу-счетами покупатель должен сам проверить застройщика — иначе можно надолго остаться и без жилья, и без денег. Александр Кудряшов, старший преподаватель кафедры финансового и инвестиционного менеджмента Факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, разобрал пошаговый алгоритм, который защитит ваши вложения.
Законность стройки, отмечает эксперт, подтверждают три документа:
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- договор долевого участия по форме 214-ФЗ.
Все они должны быть опубликованы на портале наш.дом.рф (Единая информационная система жилищного строительства). Там же публикуют фотоотчёты со стройки и сроки ввода объекта. Если проекта или разрешения в системе нет — это повод отказаться от сделки.
«Важно, чтобы в договоре было именно «долевое участие», а сам документ подлежал регистрации в Росреестре: это исключает двойную продажу одной квартиры»
Участок должен принадлежать застройщику либо в собственности, либо в долгосрочной аренде. При этом разрешённое использование земли должно допускать многоэтажное жилищное строительство.
Проверить это можно бесплатно:
- в выписке из ЕГРН;
- на публичной кадастровой карте Росреестра.
«Обязательно сверьте назначение участка с тем, что указано в проектной декларации. Расхождения — явный сигнал о недобросовестности застройщика: стройка на земле, не предназначенной под многоквартирное жильё, грозит сносом объекта»
С 2019 года деньги дольщика не идут напрямую застройщику, а замораживаются на специальном счёте в банке до сдачи дома. Стройку компания ведёт на собственные или кредитные средства, а деньги покупателя получает только после ввода объекта в эксплуатацию. Если дом не достроят, банк вернёт средства в полном объёме.
В договоре долевого участия обязательно должен быть указан банк-агент, где открывается эскроу-счёт. Без этого Росреестр откажет в регистрации сделки.
«Рядовому покупателю не нужно изучать бухгалтерский баланс компании, – убежден эксперт. - Достаточно нескольких открытых признаков»
- История застройщика на наш.дом.рф. Посмотрите, сколько домов компания сдала за последние годы и были ли переносы сроков.
- Аккредитация в крупных банках. Это значит, что финансовую отчётность застройщика уже проверил профессиональный кредитор.
- Реальный ход стройки. Фотоотчёты на портале и личные визиты на площадку помогают понять, идёт ли работа.
- Работа через эскроу. Сам факт использования механизма снижает риски.
Некоторые признаки должны насторожить:
- частая смена юридического лица;
- большое количество судебных споров (проверяется в Картотеке арбитражных дел);
- сообщения о банкротстве (публикуются на Федресурсе);
- растущая задолженность;
- систематические срывы сроков сдачи объектов;
отсутствие проектного финансирования.
«Если совпадает несколько таких признаков, риск потери денег становится высоким»
Отзывы не должны быть основой для решения, но могут подсказать, на что обратить внимание.
«Ценность представляют не рекламные комментарии на агрегаторах, а обсуждения на специализированных форумах дольщиков, в чатах покупателей и профильных группах. Там чаще говорят о реальных проблемах со сроками и качеством», – отметил в беседе с БЖ Александр Кудряшов.
Опасная скидка: почему нельзя платить напрямую застройщику
«Если предлагают скидку за прямой перевод денег застройщику — откажитесь. Оплата мимо эскроу-счёта лишает покупателя всех гарантий 214-ФЗ: деньги уходят без механизма возврата, и при недострое вернуть их почти невозможно», – подчеркивает он.
Легальная продажа строящегося жилья возможна только через договор долевого участия с эскроу. Любая попытка обойти этот механизм — признак «серой» схемы.
Оценить качество ещё не построенного дома можно косвенно:
- посетите уже сданные объекты застройщика и посмотрите состояние подъездов, дворов и отделки спустя несколько лет эксплуатации;
- изучите класс жилья, применяемые материалы и гарантийные обязательства в договоре и проектной декларации;
- учтите, что по закону минимальная гарантия на объект и инженерное оборудование — 3 года, на отделку — 1 год (для договоров с прежним пятилетним сроком гарантия сохраняется).
«Реальные отзывы жильцов прошлых проектов дают более честную картину, чем рекламные буклеты», – уверен собеседник издания.
Безопасная покупка строящегося жилья — это комплексная проверка: документы на наш.дом.рф, статус земли по ЕГРН, обязательное использование эскроу-счёта, анализ судов и риска банкротства, а также отказ от «выгодных» схем оплаты напрямую застройщику. Такой алгоритм занимает несколько часов, не требует привлечения юриста и надёжно защищает и деньги, и право на жильё.
Центральная избирательная комиссия России утвердила официальные результаты выборов депутатов Госдумы девятого созыва. Члены ЦИК подписали соответствующий протокол.
Ставка по семейной ипотеке будет зависеть от количества детей и региона проживания семьи. Установлены и предельные суммы предоставляемых кредитов.
Стали известны кандидаты на должности председателя и заместителей председателя Государственной думы 9-го созыва, а также кандидатуры глав думских комитетов и комиссий.
