Коммерческая земля: как купить и не пожалеть ЖУРНАЛ

© ООО "Региональные новости"

Ошибка при выборе земельного участка под бизнес всегда дорого обходится. Она может стоить предпринимателю не только потраченного времени, но и привести к потере актива или к тому, что на выбранном участке невозможно будет организовать задуманный бизнес. В кейсе для «Бизнес-журнала» эксперт рассказывает о том, как не допустить катастрофических ошибок при подборе и оформлении участка под небольшой бизнес, которые могут привести к серьезным потерям.

_{Автор: Ирина Акчурина, земельный юрист, эксперт в области земельного права и загородной недвижимости} 

Первое, на что нужно обратить внимание предпринимателю, — это соответствие характеристик участка целям деятельности. Земля под дом и земля под магазин будут иметь разные правовые режимы, даже если они находятся недалеко друг от друга.

Разрешенные виды

Малый и средний бизнес обычно ищет землю под строительство магазинов, складов и других логистических помещений, небольших цехов, автосервисов и гаражных боксов, объектов обслуживания и сервисных центров. Каждый из вариантов предполагает соответствующий вид разрешенного использования (ВРИ). Первое, что нужно понимать: размещение коммерческого объекта на участке со статусом (ВРИ) «индивидуальное жилищное строительство» будет считаться нецелевым использованием. И наоборот: если участок находится в границах населенного пункта и имеет ВРИ «магазины», предприниматель вправе законно вести торговлю в рамках установленного режима.

Ограниченные возможности

Бизнес всегда требует наличия довольно большого объема технических ресурсов, поэтому перед покупкой важно оценить инженерный потенциал: доступные мощности электроснабжения, возможность подключения к водоснабжению и канализации, наличие газификации, реальные технические условия подключения. Запрашивать технические условия необходимо заранее у продавца либо напрямую у ресурсоснабжающих организаций.

Ситуации, когда предприниматель приобретает участок, а затем выясняет, что требуемых мощностей не хватает для холодильного оборудования или производственной линии, встречаются регулярно. А это дополнительные расходы, простой, в худшем случае — невозможность реализовать проект.

«Санитарные» нюансы

Крайне тонкий нюанс, который может повлиять на судьбу бизнес-проекта, — санитарно-защитные зоны (СЗЗ). Обычно они формируются вокруг производств определенного типа, сельхозпредприятий, инфраструктурных объектов, их наличие накладывает ограничения на использование прилегающих территорий. Представьте ситуацию: предприниматель приобретает участок под строительство магазина с соответствующим ВРИ. Однако оказывается, что где-то рядом находится животноводческая ферма, вокруг которой установлена санитарно-защитная зона. Строительство торгового объекта на таком участке будет невозможно, даже если установлен соответствующий ВРИ. Отсюда делаем важный вывод: необходимо оценивать не только сам участок, но и прилегающие к нему территории, наличие промышленных объектов поблизости, сельскохозяйственных предприятий и охранных зон.

Организация движения

Для любого коммерческого объекта важна транспортная доступность. Если участок расположен вблизи федеральной, региональной или муниципальной трассы, предпринимателю придется согласовать съезд с дорожной организацией. Такая процедура включает несколько этапов. Сначала проводится разработка проекта организации дорожного движения (ПОДД), после чего выдают технические условия, далее наступает момент согласования документации, здесь тоже есть важный нюанс — необходимо соблюсти требования к охранным зонам дорог. Срок согласования обычно занимает от полутора до трех месяцев. Стоимость только этого проекта начинается от 150 тысяч рублей. Если речь идёт о федеральной трассе, процедура, как правило, сложнее и дороже. Но игнорировать этот этап ни в коем случае нельзя: без официально согласованного съезда организовывать проезд запрещено.

Аудит как защита от потери

Проверка вида разрешенного использования и технических условий — это только первый этап выбора земли под бизнес. Следующий важный шаг — полноценный юридический аудит участка. С помощью этой процедуры вы сможете даже в случае признания сделки недействительной отстоять свои права добросовестного приобретателя. Добросовестность в данном контексте означает, что перед сделкой покупатель предпринял все разумные действия и меры для проверки объекта недвижимости и его продавца. Аудит начинается с анализа выписки из ЕГРН. В ней отражаются зарегистрированные обременения, в том числе аренда, залог, сервитуты и другие ограничения в пользовании и распоряжении землей.

Однако даже «чистая» выписка, не вызвавшая подозрений, не всегда означает отсутствие рисков. Например, на участке может проходить подземный газопровод, сведения о котором еще не внесены в реестр. Строительство на нем будет невозможно в ближайшем будущем. Поэтому, кроме обременений и ВРИ, важно проверить участок на наличие зон с особыми условиями использования территории, санитарно-защитных зон, зон культурного наследия, а также зон затопления и подтопления.

Скрытые недостатки

Далее проверяем цепочку сделок и «историю» участка. Если вы приобретаете землю на вторичном рынке, лучше проанализировать цепочку собственников минимум за последние три года.

Во-первых, частая смена владельцев — сигнал и повод для дополнительной проверки: возможно, у объекта есть скрытые недостатки. Во-вторых, необходимо убедиться, что у продавца нет признаков банкротства. И наконец, важно изучить судебные споры и исполнительные производства в отношении недвижимости, проверить продавца и его супруга, если имущество приобреталось в браке. Это необходимо, ведь сделку могут попытаться оспорить и включить участок в конкурсную массу в случае банкротства, и тогда наличие у вас документально подтвержденного юридического аудита становится аргументом в пользу вашей добросовестности.

Заглядываем в будущее

Третий этап аудита — анализ генплана и других градостроительных документов. Таким образом мы заглядываем в будущее, ведь, даже если сегодня выбранный земельный участок полностью соответствует задачам бизнеса, через несколько лет ситуация может измениться. Например, муниципалитет планирует строительство дорог, газопроводов, транспортных развязок и других инфраструктурных объектов, и вы должны заранее знать, вдруг приобретаемый вами участок попадает в такую зону. Если так, то вам как собственнику придется столкнуться с неприятной и невыгодной процедурой изъятия. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо изучить определенный пакет документов. Во-первых, это градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он позволяет получить детальную информацию о возможностях застройки и ограничениях конкретного участка. Далее смотрим на генеральный план территории, в котором заложена стратегия развития, правила землепользования и застройки.

Стратегия приобретения

Часто возникает вопрос, что лучше: купить на вторичном рынке или приобрести у государства? Выбор здесь, скорее, зависит от потребности предпринимателя и целей бизнеса: чего вы больше хотите — сэкономить или ускориться? Покупка на вторичном рынке быстрее, но дороже. Это понятный и довольно быстрый путь: сделка проходит по стандартной процедуре, после регистрации права предприниматель становится собственником. Эта модель подходит тем, кто не хочет зависеть от сложных бюрократических процедур.

Собственник может возвести здание или сооружение сразу, а может подождать какое-то
время. А еще у него есть возможность через два – три года продать участок дороже, ведь хорошая коммерческая земля со временем существенно растет в цене.

Аренда – выкуп – экономия

Участки из муниципальной или государственной собственности, как правило, сразу не переходят в собственность частному лицу. Чаще всего оформляется аренда с дальнейшим выкупом по сниженной цене.

Механизм работает так: предприниматель находит свободный участок, подходящий по градостроительным регламентам, оформляет его в аренду, возводит объект в соответствии с видом разрешенного использования, вводит его в эксплуатацию, а потом выкупает землю по льготной ставке.

Например, в Московской области действует правило выкупа всего за 15% от кадастровой стоимости. И если учесть, что кадастровая стоимость, как правило, ниже рыночной, то итоговая экономия для предпринимателя получается существенной. Фактически за год можно пройти путь от арендатора до собственника, при этом значительно сократив расходы.

Главное условие: чтобы получить право на выкуп, на участке должен быть построен и введен в эксплуатацию объект недвижимости.

Участок как актив

Многие рассматривают коммерческую землю не только как инструмент для развития собственного бизнеса, но и в качестве перспективного вложения капитала. В этом случае инвестиционная привлекательность определяется сочетанием факторов: локация, инженерная инфраструктура, транспортная доступность. Идеально, когда объект находится в зоне устойчивого потока с удобной логистикой. Трафик напрямую влияет на оборот бизнеса, а значит, и на ценность самой земли. Если район, в границах которого расположена земля, развивается, строятся новые жилые кварталы и улучшается инфраструктура, капитализация земли кратно растет. Но есть и другие способы повышения инвестиционной привлекательности, например, увеличение площади участка. Если рядом находится свободная муниципальная неразграниченная земля, можно провести процедуру перераспределения. Тогда в рамках соглашения с муниципалитетом предприниматель может присоединить дополнительную территорию к своему участку.

Еще один легальный способ увеличить стоимость участка в несколько раз — изменить его статус, то есть вид разрешенного использования. Одна из интересных стратегий для инвестиции в коммерческую недвижимость этого типа — приобретение участков с видом разрешенного использования «ИЖС» в границах населенного пункта с последующим изменением ВРИ на коммерческий, например, «магазины».

Такие участки изначально стоят дешевле, однако, если есть возможность изменить ВРИ, стоимость может увеличиться в два – три раза. Важно учитывать, что в данном случае подразумевается изменение ВРИ из основных видов разрешенного использования. Также нужно заранее оценить возможность перевода ВРИ, которая должна быть предусмотрена градостроительными регламентами. Это можно проверить через градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) или правила землепользования и застройки.

В ряде регионов процедура изменения ВРИ остаётся бесплатной, достаточно просто подать заявление через МФЦ. В Московской области перевод платный, при этом на практике затраты на изменение ВРИ площадью около десяти соток не превышают 150 тысяч рублей. При потенциальном кратном росте стоимости такая стратегия экономически оправдана.

Коммерческий участок — это перспективный ресурс. Грамотно выбранная земля способна обеспечить бизнесу устойчивость, а собственнику — рост капитала. Но для этого каждое решение, от выбора локации до изменения назначения, должно приниматься на основе юридического аудита и скрупулезного анализа деталей.